紛争処理機関の実態について

紛争処理機関の実態について

>>50さんの指摘にも、もっともな面はあります。

ただ、
・相当数の県で、審査会事務局は建設工事の指導部門が兼務している
との点については、その指導部門の中で専任の担当者が定められていることが多いです。これはいずれの県でも相談数自体は多いですので、一般的なアドバイスをするために一定の専門職員が必要とされているからです。
事務局の能力については、全国的な統一マニュアルがあるので、法律に従った処理を行う能力については問題ありません。ただし、審理経験の少ない職員が適切に事前説明などをできるか疑問に思う点はあります。
国交省や東京都などでは、専門的な研究会なども行われていて、うらやましいと思ったものです。

また、委員の任期については複選されるのが通常で、２・３年で交代することは殆どありません。

私は審理件数としては中程度の審査会に居りましたが、廃止の話や、政治的圧力がかかったという話は特に聞いておりません。おそらく全国的な話ではなく、一部の県議会などでそのような提案があったということではないでしょうか。

審査会の仕事はたしかに大変でしたが、業者の良し悪しが分かってとても勉強になりました。
個人的には、審査会は少額で著名な専門家の見解を聞けるよい機関だと思いますし、中立性についても皆さんが危惧される状況はまず無かったと記憶しています。
紛争の持ち込み先でお悩みの方は、まず審査会事務局に相談だけでもされてはどうでしょうか。信頼ある機関かどうか、担当職員に質問をぶつけてみるのが一番と思います。

>>51
調停の内容は法律で非公開とされているので、公表する立場をとる審査会はまずありません。
ただ、行政の指導部署が事実調査をして、それに基づいて違反業者を公開するという方向性は検討されるべきと思います。行政による公表は、融資を受けられなくなったりなど企業に大きな打撃を与えますので、明確な根拠なしに公表することは難しいでしょう。
ちなみに、行政の事情聴取だけでもころっと態度を変えてきちんと施工する業者はいますので、公表以外の手法がすべてゴミかというとそうでもありません。

>>52
私もそのニュースを見ました。根拠のわからない寄付金の流れは、やはり中立性を損なうと思います。
一定の専門家となれば、当然業界から引く手あまたとなるわけですから、完全に関係を断ち切るのは難しいとは思います。ただ一方で、審査会委員においては業者の顧問をしつつ施主側の代理人をされる方が非常に多いですから、一般の方が予想するような業界べったりの方はまず居ません。
その辺は割りきらないと、弁護士も建築士も商売になりません。

審査会事務局に相談するのは良いことだと思いますが、本来の職務ではありません。
国民消費者センタ-に欠陥住宅の窓口があれば、もっと良いでしょう。

事実を公表されると融資が受けられなくなるのは、自業自得です。
そうした業者の経営を優先し、保護するのでは、銀行・消費者ともに不利益を被ることになる。
大きな考え違いと思います。

建築の調停委員を引き受ける者は、自分の経歴（国民のために働いた、公的委員など）を作ることになるので、それだけでも益がある。
だから、儲からなくてもしているのでしょう。
そえなら、裁判など個別の事件は別にして、少なくとも調停委員と企業顧問の兼務は避けるべきである。
一般が予想する業界べったりの状況というのも....思ったより悪くないということでしょうか？
原子力安全委員も研究費の寄付を受けつつ、国のために審議をしていると言うであろうし、電力業者とべったりではないと言うに違いない。
この寄付金に端を発して、様々な委員に調べが行われることになる。
そうすれば、弁護士は感度が高いから、商売の割り切りにも変化が出てくることでしょうね。

>>53
19さんは本職の方のようなのでお聞きしますが、審査会では請負契約の解約トラブルも取り扱いしていますでしょうか？もしあれば、そこではどのような判断が多いのか傾向も教えて頂けるとありがたく思います。

業者と消費者の間で起こるトラブルでは、建築庇護よりも契約トラブル（解約するから契約金を返せ）の方が多いと思います。実際、住宅メーカーの中には、詐欺のような手口で契約を取っているところがあります。例えば仮契約だとか、解約しても契約金は返しますのような事を言ってです。裁判以外にこのような業者に対抗する手段はありますでしょうか？

紛争処理は建築に関するもののみです。

国民生活センタ-かな。
内容次第ですが、弁護士のお手紙一本でお返しくださることもあります。

>>56
ご回答ありがとうございます。
紛争処理審査会は国土交通省の管轄ですから、やはり契約トラブルは対象外なんですね。

行政には契約トラブルの問題にも取り組んで欲しいと思っています。それで消費者庁に一番期待をしているのですが、住宅建築の管轄は国土交通省ですから、なかなか難しいんでしょうね。

役人はミンミン（民民）と鳴いて飛び去る蝉のごとし。

>>54
事実の解明は中々簡単なものではありません。悪質業者もたしかに居るでしょうが、根拠のないクレームをつける「モンスター施主」もまた相当数いるからです。
事案によっては、資料が揃わず事実解明ができない場合もあるので、それをいちいち公表していては国民や業界に不必要なプレッシャーを与えるだけでしょう。
行政が事実調査をして、明確に違反事由がある業者のみを公表するということであれば、意義はあるかと思います。

>>55
契約の解除に関するトラブルも、審査会の審理対象になります。建築瑕疵の事例もたしかに多いですが、契約解除の事件も数多く争われています。法律には、「建設工事の請負契約に関する紛争」であれば審理対象になるので、>>56さんのご回答は少々違うかと思います。
判断の内容はケースによりますが、解除を認めた上で、既に出来上がっている建物をいくらと評価すべきか否かが争点とされることが多いです。もし詐欺的なことが行われたのであれば、その取引過程を検証するということになります。
もっとも、仮契約のみといった請負契約締結前の問題や、第三者に与えた不法行為といった問題になりますと、審査会の審理対象外になりますので、注意が必要です。

>>59
55,57です。19さん、詳しい説明ありがとうございます。

>解除を認めた上で、既に出来上がっている建物をいくらと評価すべきか否かが争点とされることが多いです。
着工した後ではそのようになるでしょうね。着工まで行ったら、簡単には白紙解約できないのは致し方ないと思います。それよりもお聞きしたいのは、着工前の解約トラブルを審査会ではどのように判断しているかです。

55に書きましたが、住宅メーカーの中には、とにかく契約させて契約金をとってしまえばあとはどうにでも出来ると思っているに違いない所があります。具体的には、間取りだけ決めさせて「詳細は契約後に詰めて行きます。後で変更もできますし、皆さんそうされていますから。」といったように、設計が完了していないのに建築工事の請負契約をさせる（仮契約も含む）。しかも契約書には工事価格の20％というような高額な違約金条項を入れている。そして契約後に詳細を詰めていくとどんどん価格はあがる一方。話が違うじゃないか！となっても簡単には解約に応じず、「仮契約も契約だ。解約するならば契約金を放棄しろ」と迫ったり、「違約金を請求するぞ」と脅すような性質の悪い業者です。

上記は極端な例かもしれませんが、このようなやり取りがあってもなくても、着工前で設計を詰めている段階での解約トラブルが審査会に持ち込まれた場合、一般的にはどのような判断をされているのでしょうか？（白紙解約できるのか／できないのか？白紙解約できない場合には、契約金の放棄で解約になるのか？それとも違約金まで支払う必要があるのか？）
この掲示板を見ている、業者ではない方の多くが関心のある事だと思います。よろしくお願い致します。

建築前や建築途中で、契約を解除する迅速な対処が審査会でできるのですか？
また、設計途中の場合、瑕疵で解除できるのですか？
仮にできるとして、この二つは、どのような手続きを踏むのですか？

＞＞６１
『建築審査会』をググルことも出来ない。
もしくは、
ググっても理解できない。
そんなあなたに有用な助言できる者など存在しない。

せめて単語の意味だけでも調べてから質問したらいかがですか？
そこがどのような場所なのか・・・
どの様な手続きが必要なのか・・・

色々悩む前に豆腐の角に頭をぶつけてみたら答えが見つかるかも・・・

レスが遅れてすみませんでした。

>>50
まず基本的には、例え２０％の違約金条項でも法律上は原則有効になります。
ただし、審理においては、その契約の締結過程で説明責任を果たしていたかどうか、詐罔的な交渉がなされていなかったのか事実関係を明らかにしていきます。
その結果、業者と結んだ契約が無効又は取消すことができるものと判断されたものも多くあります。
仮に契約上何ら問題がなかったとしても、和解を進めるにあたっては、実際業者側でかかった準備費用や設計委託料、材料費などを評価した上で、実費清算をして解決させることも多いです。
これはやはり事案によるとしか言いようがなく、一般的な判断というのはありません。

>>61
もし当事者が契約解除を望んでおり、それが適切と評価できるものであれば、委員からも何かしら提案・助言があるかと思います。解除したいという希望を委員に伝えてみるべきと思います。
しかしそれも審理が始まってはじめて対応できるものですから、即座に対処したい案件には適していないと思います。
請負契約の目的物である建築物が設計途中であっても、基本的に解除は可能です。ただしその損害の填補をどうするかについては、事案によります。解除の方法としては、書面での意思表示が基本です。

>>62
建築審査会は、建設工事紛争審査会とは全く別の組織であり、行政処分に対する不服申立て等について審理を行う機関です。
請負契約に関する紛争は取り扱うことができません。

第635条
仕事の目的物に瑕疵あり、そのために契約をした目的を達することができないときは、注文者は契約の解除することが出来る。ただし、建物その他土地の工作物に付いてはこの限りではない。

瑕疵や不完全で満足できる建物が出来ない場合でも、民法635条よると、このような理由だけでは契約解除が出来ない？

着手していても本当に解除できるのですか？

>>64
判例を調べると着手していても解除はできるようです。但し、その後の工事で使えるようなところは支払いをしなければならないみたいですが。
工事の途中で解約した場合の問題は、他社が手掛けた工事を引き継いでくれる工務店があるかどうかでしょう。保障の事を考えれば、出来るだけやりたくないだろうと思いますからね。

じゃあ、やっぱりできないということですね。

>>石頭の木っ端役人さん
61&64さんのお尋ねは「着工」ではなくて「着手」だよ。
この人は、つい実印を押してしまった為に、契約金を返してもらえなくなって、数ヶ月前からこの板にへばりついている人だよ。
なんの努力もなく、他人の知恵だけで問題を解決しようとしているクズだよ。
親切面するのは結構だけど、的外れだよ。

割込すみません。只今杜撰工事で契約解消、出来高払いで清算調整中です。なかなか後の引継先工務店が見つからないと言われていますが、第三者機関に瑕疵や欠陥を見つけてもらい、適正な処理をして証明書を発行して貰っても見つかりにくいものでしょうか？因みに私は地盤調査、地盤改良はして貰ってます。基礎もコンクリートの強度は伝票を確認して強度27でスランプ18でした。鉄筋のかぶり厚は配管廻りがほぼゼロでした。検査したのがコンクリート流す数時間前で修正不可でした。ですから地盤沈下や基礎には重大な欠陥は無いかと思われます。私は耐力面材が割れていたり、釘がめり込み5ﾐﾘ以上が全体の1／3で、サッシは曲がり壊れた物をハメて、シーリングも隙間だらけ、防水シートも配管廻りは穴だらけで防水未処理でした。これでJIO検査通し、通りました。全て直させ、交換させました。これで建物検査を第三者機関にさせて『大丈夫』と結果がでても見つかりにくいのでしょうか？そのような場合、建物は完成させられないのですか？アドバイスお願いします。

＞＞６８
藁をも掴むお気持ちでしょう。
心中お察しします。
数年来、企業倒産等により未成物件が急増しています。
アーバ○○ステートだけで、５００棟余り発生したと聞きます。
品確法・瑕疵担保保険等一見消費者保護を目的とした様に見せかけた、大手優遇の措置の為、真の被害者を救う事が困難になってしまいました。
ネット上には被害者救済を謳ったサルベージ業者（業界内では「ドブさらい」と言われています）が、多数見られますが、法外な調査料や仲介料による二次被害も耳にします。
どうぞネットや口コミを利用することは、おやめ下さい。
身近な所に本当の救済者がいると思・・・信じます。

建築が大好きで、中卒以来３０年もこの業界に居りますが直接お救いすることも知恵をお貸しするすることも叶いません。
藁にもなれないことを、お詫びします。

矛盾してすいません。
アーバンだか富士ハウスだかの被害者で、立ち直って完工にこぎ着けた方のブログを見かけました。
探して見てください。

>>67さん
木っ端役人というのは、私のことでよろしいですね。
私は>>61さんの疑問にはお答えしましたが、>>64さんにはまだお答えしていません。
また、「着工」という言葉も使っておりません。何かを勘違いされたのかと思います。

>>64
建物の完成前に重大な瑕疵が発見されたのであれば、債務不履行として契約解除をすることが可能です（この場合は民法540条以下が根拠です）。
ただしここでいう「瑕疵」は、それこそ修補不可能なレベルのものや、予定日までに建物が完成しないことが明白であるレベルのものをさしますので、相当の資料を揃えないと認定されることは難しいかと思います。
建物の完成後であれば、また根拠法令が変わってきます。

重大な瑕疵の具体的な例をあげて下さいませんか？